观点网一纸产权转让公告，揭开了上海前滩首个租赁公寓项目的资本变局。
7月7日，上海联合产权交易所一则公告显示，陆家嘴集团旗下上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司以9.45亿元底价挂牌转让上海鸿霈置业有限公司100%股权及债权，其中债权约4.88亿元。
这一标的的核心资产正是前滩雍萃46（前滩惠临雍萃公寓），该项目曾承载着前滩区域租赁住宅标杆的使命。
如今，迎接它的是怎样的将来？
雍萃公寓六年旅程
前滩雍萃46项目前身——上海前滩国际商务区46-01地块，具有特殊历史地位。
它是上海及全国首个要求建成后全部自持的土地挂牌项目，也是前滩国际商务区内首个装配式建筑试点项目，属于所谓“前滩九宫格”的一部分。
“前滩九宫格”概念源于后滩九宫格，而前滩本身在2010年世博会后开始受到关注。2012年初，浦东前滩被列为上海“十二五”期间的重点开发区域之一。同年6月，浦东前滩规划在网上公示，前滩开发大幕由此拉开。
自2013年起，前滩地区开始大规模土地出让，首批挂出8幅土地，翌年又有9幅土地入市。期间，陆家嘴集团深度参与前滩土地招拍挂，并将多幅土地收入囊中，“前滩九宫格”亦在此时开始形成。
其中，46-01地块由陆家嘴通过上海鸿霈置业于2014年12月以5.61亿元底价竞得，对应楼面价15929元/平方米。
资料显示，46-01地块定向为世博会地区以及黄浦江两岸的配套功能区域服务，因此约定企业在竞得该地块后，不可出售只能自持。
项目开发规模不大，总用地面积11746平方米，总建筑面积57943平方米（地上建筑面积22346平方米，地下建筑面积35435平方米）。
陆家嘴集团在拿地之后，将该地块与同九宫格内外其余5幅土地共同开发为一个大型租赁公寓组团，并落地旗下3条租赁产品线。除前滩雍萃46外，还包括前滩臻境41、前滩雍萃47、前滩雍萃42、前滩雍萃53和前滩悦庭57。
前滩雍萃46是首个落地项目，于2017年封顶，2019年入市运营。
项目采用围合式布局，独立庭院设计，由3栋12层、13层、14层租赁住宅以及1栋商业办公楼合围式布局组成，带底商。
公寓部分体量约1.76万平方米，包含85平方米、96平方米两种主力产品、240平方米超大户型共184套两居室，主打中高端长租市场。
项目所在的“九宫格”目前是前滩区域主要的住宅区，毗邻前滩滨江公园和前滩体育公园、医疗、教育、商业资源丰富。
据陆家嘴乐居APP数据显示，前滩雍萃46目前月租金为10920-39000元/月。
陆家嘴租赁版图
转让前滩雍萃46之际，陆家嘴集团的租赁业务正经历调整与扩张。
据了解，陆家嘴集团的住房租赁业务布局最早可追溯至2012年。彼时5月，陆家嘴金融城人才公寓正式开业，为上海浦东新区花木板块带来超2400套的租赁房源供给。
到2021年，陆家嘴集团正式确立租赁住宅管理品牌陆家嘴乐居（L HOME），翌年陆家嘴乐居APP上线。
现时，陆家嘴乐居品牌已在上海布局9100余套租赁房源，管理面积约80万平方米，覆盖前滩、张江、陆家嘴、御桥四大板块。
近万套房源涵盖包括“臻境系”（臻享社区）、“雍萃系”（悠享社区）和“悦庭系”（悦享社区）在内的三大产品线。另外有较平价的“新乐里”系列，如系列里的金裕雅居-白领公寓项目，月租金就在1675-3460元/月。
相反，陆家嘴乐居的其他在营项目的房间单价保持高位，尤其是“臻境系”和“雍萃系”。
另一方面，陆家嘴乐居的业务边界也在扩充。
2024年，陆家嘴乐居旗下首个城市老旧建筑翻新改造的租赁住宅项目“浦电雍萃”正式开业。该项目前身为“文教大厦”，改造后的总租赁面积约1.1万平方米，提供55平方米到145平方米6款房型，共91套租赁房源。
陆家嘴乐居的首个保障性租赁社区也在落地之中。2025年2月，社区内企业公寓项目“数智天地·新乐里04”正式开业，提供1000余张床位。同期开业的还有白领公寓“数智天地·悦庭04”，提供927个单位。
不过，事实上陆家嘴集团的租赁业务主体由写字楼板块构成。资料显示，截至2025年一季度末，“L OFFICE陆家嘴办公”品牌管理的物业体量就达到479万平方米，其中甲级写字楼总建筑面积379万平方米。
长租公寓板块现正融入陆家嘴集团以写字楼为重心的生态圈之中。
2024年3月，陆家嘴集团正式发布“大朋友圈”战略，旨在通过整合商务空间、租赁公寓、潮流商业、健康医疗等六大维度资源，构建覆盖企业全生命周期的服务网络。
因此，平稳持有运营多年的前滩雍萃46突然挂牌转让，单纯为整体出售回笼资金的可能性不算大。
而从盘活存量资产的大方向考量，可行路径则还有资产证券化。
就过往来说，前滩雍萃46未取得保租房认定，且高端定位也与公募REITs发行要求冲突。但政策已有初步调整，放宽这类市场化长租公寓入池。
根据2024年7月26日，国家发改委发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》。
《通知》中提及住房租赁的部分，就描述为：“包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目、公共租赁住房项目，由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目。”
去掉“保障性”三个字，市场化租赁住房项目发行公募REITs已不再只是畅想。
短期内，陆家嘴集团针对前滩雍萃46或也可先发行条件更宽松的类REITs/私募REITs，为后续进一步证券化做准备。
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